近年來，房屋租賃糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額呈上升趨勢。檢察機(jī)關(guān)依法加大監(jiān)督力度，2023年共辦理房屋租賃類監(jiān)督案件1000余件，有力維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房屋租賃市場規(guī)范穩(wěn)定健康發(fā)展。檢察辦案發(fā)現(xiàn)，房屋租賃市場一些普遍性問題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。

一是租金約定不明易引發(fā)爭議。部分出租人與承租人對租金的條款約定不明，極易引起糾紛。比如，最高檢抗訴的一起房屋租賃糾紛案件中，乙承租甲公司的水泥廠廠房，租期5年，租賃合同約定在現(xiàn)有生產(chǎn)能力不變的情況下，第一年租賃費(fèi)410萬元，待新建生產(chǎn)線正式投產(chǎn)時(shí)，每年租賃費(fèi)增加至550萬元。但在約定付款方式時(shí)合同則明確，乙方在交接時(shí)首付第一年租賃費(fèi)410萬元，第一年年底繳納第二年租賃費(fèi)550萬元，第二年年底繳納第三年租賃費(fèi)550萬元，直至履行期限屆滿。合同成立后，前三年乙均按照年租金410萬元繳納租賃費(fèi)。后雙方對租金產(chǎn)生糾紛。甲認(rèn)為，從第二年起乙每年均應(yīng)繳納租賃費(fèi)550萬元。遂訴至法院，請求乙支付第二、第三年欠付租賃費(fèi)共280萬元，以及第四年租賃費(fèi)550萬元。法院生效判決支持甲公司訴請，乙向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，在新生產(chǎn)線未建成的情況下，生產(chǎn)能力未發(fā)生變化，增加租賃費(fèi)與交易習(xí)慣不符。最終法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見。

在經(jīng)營性租賃中，部分租金的支付標(biāo)準(zhǔn)與承租人的生產(chǎn)能力或者經(jīng)營情況掛鉤，如約定按照營業(yè)額的一定比例收取租金，合同雙方均需承擔(dān)一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在于己不利時(shí)，部分出租人主張撤銷或變更約定的租金支付方式，有違誠實(shí)信用原則。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃抗訴案件中，2010年，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，約定由乙公司承租甲公司的商業(yè)用房開設(shè)大型超市，租期20年。前兩年為固定租金，每年700萬元，從第三年起為抽成租金，標(biāo)準(zhǔn)為乙公司營業(yè)額的2.5%。雙方洽談合同階段，乙公司曾向甲公司推介，超市全國連鎖店平均單店年?duì)I業(yè)額在3億元以上。合同簽訂后，雙方按約履行，前兩年乙公司均支付租金700萬元。2014年1月，乙公司向甲公司提交營業(yè)額報(bào)表，提出按合同抽成，支付當(dāng)年租金400余萬元。甲公司訴至法院，以構(gòu)成重大誤解、顯失公平為由，請求將抽成租金的約定變更為從第三年開始在前兩年固定租金的基礎(chǔ)上逐年遞增5%。法院判決認(rèn)定構(gòu)成重大誤解，并調(diào)整為從第三年起固定基本年租金為700萬元。乙公司向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，雙方關(guān)于租金的支付方式約定明確，且甲公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，上述約定應(yīng)為真實(shí)意思表示，應(yīng)駁回甲公司訴請。最終法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見。

二是出租人未有效承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致房屋租賃合同被解除。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，在租賃期限內(nèi)，出租人應(yīng)當(dāng)保持租賃物符合約定的用途。此為出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。從權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任來看，部分出租人隱瞞房屋權(quán)屬缺陷，出租房屋存在權(quán)屬爭議，第三人主張房屋權(quán)屬，導(dǎo)致租賃物不能正常使用的，承租人可以通過行使合同解除權(quán)維護(hù)自身合法權(quán)益，出租人則面臨賠償承租人損失的風(fēng)險(xiǎn)。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案中，甲與陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將實(shí)際占有使用的涉案門面房出租給陳某，陳某按約定支付租金后開始裝修。乙以其享有涉案門面房權(quán)屬為由，多次強(qiáng)行阻止陳某施工。后陳某訴至法院請求解除合同并賠償損失。法院生效判決駁回陳某的訴訟請求，陳某申請檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為，案外人乙阻止陳某施工，導(dǎo)致陳某不能投入經(jīng)營使用，簽約目的不能實(shí)現(xiàn)，陳某有權(quán)解除《房屋租賃協(xié)議》，甲應(yīng)當(dāng)賠償陳某損失。法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見。從物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任來看，司法實(shí)踐中，因出租人未有效承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。比如，經(jīng)營性房屋租賃中，租賃房屋存在行政管理限制無法辦理營業(yè)證照，租賃房屋主體結(jié)構(gòu)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格被查封導(dǎo)致承租人無法經(jīng)營等；居住性房屋租賃中，租賃物質(zhì)量不合格，危及承租人的安全或健康等，此種情形極易引發(fā)糾紛。對此，承租人均有權(quán)解除租賃合同。

三是承租人未盡合理注意義務(wù)投入大額裝修導(dǎo)致?lián)p失。部分經(jīng)營主體在簽訂及履行房屋租賃合同過程中，未合理預(yù)估經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、審查房屋是否具備經(jīng)營條件，盲目投入高額裝修費(fèi)，在因不具備經(jīng)營條件等事項(xiàng)導(dǎo)致無法正常經(jīng)營時(shí)，會(huì)面臨損失部分裝修費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃糾紛監(jiān)督案件中，甲公司與乙簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲公司將七樓商鋪出租給乙，由乙經(jīng)營賓館使用，租賃期限10年，按月繳納租金。甲乙簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定若甲將六樓商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營KTV使用，必須采取減震降噪措施。交付房屋后，乙即投入500余萬元，對租賃的房屋進(jìn)行裝修。后經(jīng)檢測，六樓KTV噪音超標(biāo)。此后乙仍然正常營業(yè)。乙繳付首月租金后未再繳納房租，并起訴解除合同，要求甲公司賠償裝修費(fèi)用損失。法院認(rèn)為，乙未合理預(yù)估經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，甲未采取有效措施降低KTV噪音，雙方均存在違約行為，判決根據(jù)過錯(cuò)比例分擔(dān)裝修費(fèi)損失。乙向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督，檢察機(jī)關(guān)未支持。

結(jié)合監(jiān)督辦案，檢察官提示，各類出租人、承租人、市場主體在租賃房屋過程中要增強(qiáng)法治意識(shí)，積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。一是出租人、承租人在締約時(shí)，應(yīng)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，明確租金支付標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實(shí)際情況選擇租金支付方式，誠信履約。二是雙方應(yīng)明確租賃房屋的目的，出租人切實(shí)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，確保房屋能夠安全正常使用，權(quán)屬無爭議，能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，避免因此造成違約而承擔(dān)賠償責(zé)任。三是締約前出租人應(yīng)與承租人充分溝通協(xié)商，明確約定是否可以裝修以及合同解除后裝修殘值損失、經(jīng)營損失等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、分擔(dān)方式等。承租人還應(yīng)實(shí)地考察租賃房屋，避免盲目投入裝修成本造成損失，同時(shí)增加維權(quán)成本。(最高人民檢察院網(wǎng)站)

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