房地產(chǎn)市場進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段，政策工具箱頻頻發(fā)力。

近日，隨著人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，多地紛紛調(diào)整首套房貸利率下限，部分城市房貸利率已低至2.6%，這也是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限。

對于貸款買房的消費(fèi)者來說，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長、房貸利率多高，在一定程度上影響著消費(fèi)者的購房意愿。

差別化調(diào)整房貸政策

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知規(guī)定，2022年6—8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。具體如何調(diào)整，由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求自主決定。同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，該政策發(fā)布，是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。從2021年9月房貸政策大拐點(diǎn)以來，一年過去了，各類房貸調(diào)整政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等部門用好房貸工具的導(dǎo)向。

據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，記者梳理發(fā)現(xiàn)，滿足“今年6—8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個(gè)。

其中，天津?yàn)橹陛犑?，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個(gè)城市為省會(huì)城市，大連為副省級市。其余15個(gè)城市均為三四線城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，上述城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。

部分城市房貸利率降至2.6%

根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期全國已有30多個(gè)城市紛紛調(diào)整房貸政策。

10月11日，天津市住房公積金管理中心宣布下調(diào)首套房公積金貸款利率，10月1日以后發(fā)放的首套房公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調(diào)整為2.6%，5年期以上利率調(diào)整為3.1%；第二套房公積金貸款利率保持不變，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。

10月9日，北京市住房公積金管理中心宣布，已執(zhí)行首套房貸5年期以下（含5年）2.6%的利率，5年期以上執(zhí)行3.1%的利率，繳存職工新購房可按新利率執(zhí)行。另外，市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調(diào)整。

杭州、無錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南寧等地也陸續(xù)發(fā)布下調(diào)首套房公積金貸款利率的通知。調(diào)整后，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。

房貸利率調(diào)整，可以直接減少購房者的成本支出。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，以一筆600萬元、期限30年的首套公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計(jì)算，執(zhí)行新貸款利率后，貸款期間可為購房者節(jié)省利息支出18萬元，每年可減少還款額5900元。

除了調(diào)整公積金貸款利率，山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)、湖北武漢等多個(gè)城市已經(jīng)階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn)，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下，大多為3.95%，最低可達(dá)3.7%。據(jù)測算，調(diào)整后，30年期100萬元商業(yè)貸款可節(jié)省利息3.12萬元。

相較總房款，利率下調(diào)所節(jié)省的利息看似不多，但對于很多家庭來說，“能省一點(diǎn)是一點(diǎn)”。最近想換套二手房的北京消費(fèi)者方女士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示 ：“買房就要精打細(xì)算，公積金貸款利率下調(diào)能減輕點(diǎn)兒壓力，最近樓市利好政策不斷出臺(tái)，這也是我下決心買房的因素之一。”

調(diào)控政策提振市場信心

樓市政策的連續(xù)調(diào)整對市場信心及預(yù)期的企穩(wěn)起到積極作用。

張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從首付和房貸利率等方面看，現(xiàn)在對于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位。但是針對二套或者改善型需求，政策還有調(diào)控放松的空間。

一方面，雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高。例如，北京、上海二套房首付大約為60%—70%，對于改善型置業(yè)人群來說，負(fù)擔(dān)仍然較大。

另一方面，目前，三四線城市的限購基本放開，但熱點(diǎn)一二線城市限購門檻依然很高，下一步，限購放松將是一個(gè)趨勢。但是，限購放松并不等于全面放松，而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域，即在城市部分區(qū)縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當(dāng)放寬限購門檻；定向人群，即對人才或多孩家庭等放寬限購。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也認(rèn)為，未來保交樓、保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。在他看來，首次置業(yè)首付比例下調(diào)到10%，二套首付比例下調(diào)到20%—30%，對樓市的提振作用會(huì)更大。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示，應(yīng)抓住穩(wěn)增長關(guān)鍵窗口期，出臺(tái)階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進(jìn)樓市需求回暖。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，除了降低房貸利率，促進(jìn)更多需求釋放外，還要在供應(yīng)端發(fā)力，鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷，多推中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房；同時(shí)，要加速房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置，加快保交樓，以提振市場信心。

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