伴隨著全市場經(jīng)濟活動活躍度的不斷提升，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績修復(fù)也展現(xiàn)出積極變化。最新披露的一季報顯示，除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，市場上存量的25只REITs一季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入逾20億元，累計凈利潤逾4億元，整體較去年四季度有所回暖。其中，部分項目產(chǎn)品凈利潤增長顯著，有7只產(chǎn)品單季收入破億元。多家基金管理人也預(yù)計，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等出租情況有望持續(xù)改善，物流等因素的修復(fù)也將支撐高速公路REITs業(yè)績進一步修復(fù)。

交通基礎(chǔ)設(shè)施項目“回血”顯著

綜合各板塊一季度表現(xiàn)來看，中信證券研究團隊分析指出，相較于去年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟活動持續(xù)修復(fù)和貨車通行費優(yōu)惠政策影響結(jié)束，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的車流量和通行費均顯著回升;生態(tài)環(huán)保REITs中，中航首鋼綠能REIT的業(yè)績基本平穩(wěn)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT業(yè)績表現(xiàn)因水量的季節(jié)性下降和成本走高而有所回落;清潔能源REITs中，因發(fā)電收入受季節(jié)性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營業(yè)收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)對應(yīng)完成度分別僅為20.9%和28.6%;產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績。但從環(huán)比來看，大部分REITs的營業(yè)收入呈現(xiàn)較去年四季度相比有所修復(fù)，主要原因或是租金減免影響的消退;倉儲物流REITs一季度則經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力;較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營平穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強的抗周期能力和類債屬性。

具體來看，一季度收入超過1億元的為鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建REIT、中航首鋼綠能REIT，主要受益于經(jīng)濟活動逐步復(fù)蘇的收費公路、能源發(fā)電相關(guān)資產(chǎn)。其中，相較于去年四季度，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT、平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT四只交通基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)品收入增幅最為顯著。

如平安廣州廣河REIT經(jīng)營收入由去年四季度的約1.35億元增至近2億元，同類型項目中增幅居前。報告期內(nèi)，該項目實現(xiàn)通行費拆分結(jié)算收入(含增值稅)19912.83萬元，同比增長14.17%。平安廣州廣河REIT方面表示，根據(jù)交通運輸部數(shù)據(jù)，今年1-2月全國公路貨運量同比增長0.9%，公路客運量同比下降8.0%，人員出行與貨物運輸正逐步恢復(fù)。長期來看，高速公路作為重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施，車流量和通行費收入隨著宏觀經(jīng)濟增長和汽車保有量的增加而逐漸增長。在一季度收入支撐下，平安廣州廣河REIT凈利潤也由去年四季度的約0.33億元增至約0.72億元。

整體凈利潤方面，相較于去年四季度，鵬華深圳能源REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT等增幅明顯，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華安張江光大REIT、華夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT則出現(xiàn)不同程度的下滑。

呈現(xiàn)高比例穩(wěn)定分紅特征

“整體來看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期”，中信證券研究團隊進一步表示，高速公路在一季度業(yè)績明顯修復(fù)的支撐下，其可供分配金額完成度有所改善;產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%區(qū)間;倉儲物流板塊和保障房板塊在高且穩(wěn)定的出租率支撐下，合計7只REITs的可供分配金額完成度超過25%。

具體來看，如首次發(fā)布一季報的華夏基金華潤有巢REIT多項運營指標超預(yù)期，帶來了可觀的可供分配金額。季報顯示，該基金旗下底層資產(chǎn)有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項目出租率分別達到96.99%、92.43%，均高于招募說明書的預(yù)期數(shù)值。該基金一季度可供分配金額達到1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度達133.07%。另一只華夏越秀高速REIT項目在可供分配金額方面也表現(xiàn)出色，一季度該項金額4433.37萬元，同比增長19.22%。

整體來看，當前公募REITs呈現(xiàn)出了高比例穩(wěn)定分紅的特征，納入創(chuàng)新中信證券統(tǒng)計的華夏合肥高新REIT、紅土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的實際分配金額占可供分配金額的90%。

多類型底層資產(chǎn)基本面有望修復(fù)

“伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及各項扶持政策的出臺、落地，社會經(jīng)濟活動將有更好活躍度，二、三季度我們預(yù)計會迎來租賃市場回暖”，中關(guān)村軟件園公司總經(jīng)理姜愛娜在4月25日舉行的建信中關(guān)村REIT一季度業(yè)績說明會上表示。不僅產(chǎn)業(yè)園，包括高速公路、能源、倉儲等多類型項目在一季報展望中均表達了對今年市場整體回暖的期待。

此前建信中關(guān)村REIT項目公司一季度出租率僅為68.47%，引來部分投資者擔(dān)憂。一季報出爐后的4月21日，該基金在二級市場收盤價相較于前一交易日跌幅達5.91%。公司在隨后的風(fēng)險提示公告中介紹，截至4月21日，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司出租率為71.07%，較2023年第一季度末又提升2.6個百分點。基金管理人也已協(xié)同運營管理機構(gòu)，通過多渠道招商、提供定制化裝修、整合空置面積等措施，持續(xù)提高項目出租率。截至4月21日已儲備多家意向客戶，包括大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件企業(yè)等，目前均在緊密跟蹤中。

華夏基金基金經(jīng)理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業(yè)經(jīng)營情況迅速改善，全國路網(wǎng)交通量呈現(xiàn)出恢復(fù)態(tài)勢。探親訪友、商務(wù)出行、外出旅游等需求增長勢頭迅猛，客車流量的增長也將更為顯著;在對底層資產(chǎn)經(jīng)營展望中，鵬華基金也表示，隨著穩(wěn)經(jīng)濟政策的深化落實以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟基本面穩(wěn)中向好，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)居民生活用電增速高于全社會平均水平，相關(guān)資產(chǎn)項目運營也將持續(xù)受益。

“GDP增長與倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施需求密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展使工業(yè)生產(chǎn)及消費領(lǐng)域?qū)}儲物流服務(wù)市場的需求旺盛，我國倉儲物流行業(yè)需求持續(xù)高速增長”，嘉實基金方面表示，由于目前我國電商份額正在快速擴張、傳統(tǒng)零售行業(yè)集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級，預(yù)計未來國內(nèi)高標倉需求有望表現(xiàn)堅挺。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現(xiàn)代化倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施，以應(yīng)對因訂單激增及運輸受阻而產(chǎn)生的供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)，這也成為高標倉需求增長的一大契機。

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